从过去近20年的历史数据观察，商品住宅市场的成交面积同比增速与货币供应量 M1 的同比增速基本保持一致。经过对 M1 数据进行周期性拟合，目前市场正处于底部调整阶段，而且可能会继续下行。

在2023年上半年，市场的情况是相对“阶梯式L型”下行，尤其是第二季度相较于第一季度，以及五、六月的销售数据也呈现出类似的“阶梯式L型”下行趋势。按照这一趋势，同策研究院预测，下半年相较于上半年可能会再次经历阶梯式的下行。

如果市场继续自由发展，未来的半年至一年内，市场可能会面临相当大的下降压力，甚至明年上半年可能再次呈现“L型”趋势。

然而，市场的风险尚未消除。根据同策研究院的估算，截至2022年，全国停工项目面积大约为8.96亿平方米，其中商品住宅面积约为6.7亿平方米，占比约为73%。这样的相关风险在今年将继续积累。在国家级的调控政策不会大幅放松的情况下，下半年可能出现高风险房企持续停工、爆发问题甚至破产的情况，使市场复苏变得更加困难。

基于市场可能继续“L”型下行的情况，以6月的环比跌幅为参考样本，同策研究院采用中性和悲观两种估算方法预测市场规模。根据中性估算（下半年环比跌幅参考样本城市6月环比跌幅），预计今年全国住宅销售规模将在7.9亿-8.7亿平方米之间。

具体而言，在中性情况下（下半年环比跌幅参考样本城市6月环比跌幅），预计销售面积约为8.7亿平方米，同比下降24.3%。

在悲观情况下（三、四季度呈阶梯式环比下跌，跌幅参考样本城市6月环比跌幅），即三季度环比二季度下跌，四季度环比三季度继续下跌，预计全年销售面积将达到7.9亿平方米，同比下降30.6%。

上述估算仅为名义上的交易规模，因为工程抵房业务仅涉及名义上的产权转移交易，没有实际的实质性交易。考虑到这一点，剔除工程抵房近1亿平方米的规模，实际的住宅销售规模可能介于6.9亿-7.7亿平方米之间。