城市化浪潮下，小区成为亿万家庭栖身之所，物业服务是守护家园宜居度的关键。然而，随着居民权利意识的提升，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日益凸显。

近日，最高人民法院发布了5个物业服务合同纠纷典型案例，透过一个个真实发生的民生故事，以清晰的裁判规则厘清权责边界，用司法智慧化解行业痛点，既为当事人提供明确的行为指引，也为基层治理注入法治功能，生动诠释了司法在平衡各方权益、守护和谐家园中的重要作用。

“因为欠缴物业费，被限制使用小区门禁系统进不去家门”业主张某因拖欠物业费，发现自己已被禁止使用所在单元电梯及门禁系统，在多次与小区物业公司交涉无果后，张某将物业公司告上法庭，要求恢复门禁和电梯的使用功能。

法院经审理指出，物业服务人不得通过影响业主正常生活方式催交物业费，门禁和电梯是业主正常生活的必需设施，限制使用本质上是不当侵犯了业主的建筑物区分所有权，即使业主存在欠交行为，也应通过调解、诉讼等合法途径维权。这一裁判结果，划清了债权主张与权利侵害的界限，杜绝了“以暴制暴”式的催交乱象，彰显了司法对业主基本生活权益的保障。

“房子厨房设计不合理，排烟倒灌问题困扰我家，物业公司没解决，我凭什么交物业费?”业主遇到房屋质量、设计缺陷等问题，将不满发泄到物业公司身上，以拒交物业费的方式表达诉求。这种看似合理的维权方式，在法律上却站不住脚。

法院审理后查明，物业公司与小区建设单位签订《前期物业服务合同》后，已按约定提供了相应的物业服务。而厨房设计不合理、排烟倒灌等问题，属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵，责任主体是开发商而非物业服务人，两者分属不同的法律关系，不能混为一谈。最终，法院判决业主向物业公司支付拖欠的物业费。

“合同到期了，老物业还不走，新物业进不来，小区环境越来越差，业主该怎么办?”小区物业服务合同到期后，业主委员会依法选聘了新的物业服务人，但原物业公司却拒绝办理交接，继续占用物业用房和相关设施，导致新物业长期无法进场服务。更让业主不满的是，原物业公司向业主索要合同终止后的物业费，遭到拒绝后竟诉至法院。

法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》物业服务合同终止后，原物业服务人应当在合理期限内退出物业服务区域，办理交接手续。这是基于诚信原则的后合同义务，必须严格履行。原物业公司拒不退场的行为已构成违约，无权主张合同终止后的物业费。最终，法院驳回了原物业公司的诉讼请求，有力遏制了“强占服务”的不良风气。

业主大会作出解聘原物业服务人、选聘新物业的决定后，原物业公司竟将小区业委会告上法庭，主张业主大会的表决程序不符合规定，请求确认该决定无效。

法院经审理后明确，业主大会作出决定对业主具有法律约束力，而物业公司并非该小区业主，与被诉决定不具有直接利害关系，无权提起诉讼，如果原物业公司认为物业服务合同解除造成了损失，可依照相关法律规定另行主张权利，而非干涉业主的自治权。

“物业公司服务不到位，卫生没人扫，安保形同虚设，我们当然不愿意交物业费”“业主都不交钱，员工工资发不出来，怎么提升服务质量?”小区百余户业主欠交物业费，物业公司陷入运营困境，服务质量下滑，进而引发更多业主不满，形成恶性循环。

面对这种批量型纠纷，审理法院没有机械办案，而是决定前往小区开展巡回审判，把法庭“搬”到业主家门口。庭审中，法官现场调查物业服务质量，向双方释明法律规定，让物业公司认识到自身服务的不足，也让业主理解物业费对小区正常运转的重要性。

在法院的主持下，物业公司与业主签订调解协议，业主根据物业服务的实际情况支付相应服务费。

和谐宜居的家园，离不开业主与物业服务人的良性互动，更需要司法力量的保驾护航。当物业服务人坚守诚信履约的底线，业主秉持理性维权的原则，各方在法治框架内依法行事、互谅互让，就能破解物业纠纷困局，让小区真正成为充满温度的幸福家园，为基层治理注入持久动力。