12月6日，安信证券在上海举办2024年度策略会，安信证券首席经济学家高善文发表了主题为《道是无晴却有晴》的演讲。他重点关注了房地产市场是否超调、流动性风险、价格泡沫化等问题。

高善文认为，中国长期房地产投资的中枢在8%左右，但现在已显著背离这一中枢。预计2024年中国房地产投资占GDP的比重将跌破6%。如果以7%作为合理中枢的下端，现在的房地产市场投资已经明显低于它的长期合理中枢。

他指出，2016年以后，房地产价格快速泡沫化的核心原因是土地供应的骤然收紧，但房地产投资、销售面积等方面没有典型的市场泡沫化迹象。

高善文认为，需求走弱的原因除了疫情对地方政府、企业和普通住户形成的资产负债表损害导致房地产市场需求快速下降外，还有行业流动性风险使得需求加速下滑。尽管正常条件下的高周转模式可以应对需求滑落，但行业的流动性风险使得需求加速下滑。因此，房地产市场已经严重超调，但不一定见底。

高善文认为，房地产市场见底的信号有两个：一是房地产行业的流动性风险必须被阻断；二是疫情“疤痕效应”的消退。他表示，非典型的“泡沫化”导致中国长期房地产投资中枢会保持在8%左右，至少不低于7%。然而，近年来这一比例有所下降。预计到2024年，中国房地产投资占GDP的比重将跌破6%，可能降至5.5%-5.7%。此外，房价上涨导致销售额占GDP的比例大幅上升。他指出，房地产市场泡沫化的背后因素是中国土地供应的骤然收紧。与典型泡沫化不同，中国房地产市场的泡沫化不是由于过度投机和杠杆操作等因素导致的。

高善文还提到了房地产行业的流动性风险放大压力。受疫情冲击，地方政府、企业和普通住户面临较大的资产负债表损害，导致其风险承受意愿和能力下降。这不仅对股票市场产生了影响，也导致了房地产市场需求快速下降。他指出，正常条件下的高周转模式可以应对房地产需求骤降的情况，但由于内在脆弱性被引爆，房地产行业出现了流动性风险。根据安信证券的统计数据，假设将2017年至2020年四年上市房企的现金流情况设为零值，2021年上市房企总体的经营性现金流是正常的、改善的，投资性现金流大幅提升，但问题出在筹资性现金流大幅下调。这表明房地产行业面临大幅失血，面临持续、巨额的现金流流出，引发了行业性流动性风险。高善文补充说，这种流动性风险导致地产需求下滑被显著放大，一定程度上对股票市场、金融体系产生压力。

他强调了市场对“房地产流动性风险何时被阻断”的高度关注。他指出，尽管房地产市场已经严重超调，但不一定见底。他认为，房地产市场见底的必要条件有两个：一是房地产行业的流动性风险必须被阻断；二是疫情“疤痕效应”的消退。他解释说，流动性风险被阻断的一个特征是地产行业筹资性现金流停止“失血”，理想条件下，一部分头部房企能够恢复市场化筹资行为。筹资性现金流恢复正常是流动性风险被阻断的最可靠的标志。

高善文还对未来的情况进行了乐观预测。他表示，明年上半年地产流动性风险有望显著改善，可持续关注房企现金流改善、头部房企恢复市场筹资行为等信号。此外，还应关注土地政策（尤其是土地供应）是否有大幅调整。