2023年，房地产企业在营销策略上展现出更多的灵活性和差异化。尽管集团和区域层面都有各自的营销策略，但每个项目的折扣力度都有所不同。其中，特价房营销活动持续增加，成为一种受欢迎的营销方式。

根据CRIC的监测数据，2023年9月达到了房企营销的新高潮。在中秋国庆双节的节日营销期间，特价房的规模明显增大。不少房企在部分区域或城市推出上百套特价房源，如保利发展在河北推出999套特价房源。

这些特价房营销活动的增加，一方面是由于企业的经营需求。现房库存占比持续拉升，为了针对性去化滞重库存，多家房企明确提出并执行“一项一策”的营销策略。同时，市场成交数据持续筑底，为了缓解流动性压力，房企只能选择“以价换量”。

另一方面，政策环境也为特价房的大批量出现创造了较为温和的条件。自8月底开始，多地“四限”政策有所松绑，包括出台购房补贴、鼓励团购、鼓励开发商开展促销活动、给予开发商更大的调价自主权等。这些政策为特价房的出现提供了有利的环境。

然而，特价房的规模增加对成交的促进效果并不明显。不同市场、不同定位的项目促去化作用差异较大。在长期以价换量的市场环境下，特价房的效果并不明显。对于拥有一定流速的项目，在营销节点推出特价房对项目去化的效果更佳明显。

以成都市场为例，国庆期间保利发展、龙湖集团等房企营销力度加大，特价房为主的营销方式使得在售项目流速提升明显。根据CRIC调研61个样本楼盘的数据来看，国庆期间有58%项目日均来访量有上涨，51%项目日均认购量有上涨，同时超四成的楼盘认为流速的上升与期间营销力度加大（尤其是推出特价房方式）有关。

然而，与成都市场来访成交齐升的情况不同，徐州、镇江、淮安等城市国庆期间成交情况略显平淡。尽管多家房企在国庆期间加大了营销力度，但总体成交量并未显著提升。这主要由于这些城市持续以价换量，而增加特价房的活动规模或折扣力度在购房者眼中并不是乐观的信号。

总体来看，特价房不仅是房企折扣营销的主要手段，更是执行“一项一策”经营策略、针对性去化库存压力的重要途径。在合理铺排活动节奏和频率的前提下，特价房能在一定程度上缓解企业流动性压力。同时也要注意特价房的优惠力度和规模，以避免出现大量前期业主维权的情况。