十年过去了，我们再次回到了这里，房地产行业发生了翻天覆地的变化。在这个风起云涌的时代，万科也经历了巨大的变革。

10月20日，万科在西安举行了一年一度的媒体交流会。过去十年，不论是房地产行业，还是万科自身，都经历了巨大的变革。行业在从狂热走向理性，万科也在不断适应和引领这个变化。

“房地产形势如何？何时见底？”这是近两年郁亮在公开场合被问及最多的问题。行业内外都希望看到万科的答案。

去年9月，郁亮曾给市场带来鼓舞，他说“点点微光最后终能燎原”。今年3月，楼市经历了一波小阳春，郁亮称当前市场处在温和恢复阶段。然而，8月份楼市再度调转而下时，郁亮喊出了“市场超跌”。

然而，两个月过去了，尽管楼市政策频频出台，但市场并未出现期待中的强劲复苏。

“目前市场情绪确实比较悲观。”郁亮认为这种悲观情绪主要受到两种声音的影响：一种是“过剩论”，另一种则是“政策无用论”。

郁亮并不认同市场上的“供应过剩论”。他认为，主要城市当前的住房条件被平均了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。同时，人们对居住的需求也变得多样化，而当前市场供应并不能充分满足这些新需求。由此看，现阶段住房建设水平显然超跌。郁亮预计今年新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。

另一被郁亮驳斥的观点则是“政策无用论”。他直言不能指望政策一招解决所有问题，政策不是万能的。

在政策端，郁亮认为仍有继续发力的空间。他建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。不得不承认，8月以来，在政策的发力下，楼市已显现出一定复苏。10月19日，国家统计局发布数据显示，9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大。此外，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，且10月上半月数据继续好转。

从万科自身的销售情况看，自6月份以来万科的单月销售由正转负，直到9月份仍是同比下滑，但跌幅从超20%缩窄为7.8%；同时，单月销售均价出现了同比8%的涨幅，扭转今年以来的颓势。

郁亮以旅游业的报复性增长举例，隐喻房地产行业“压缩得越厉害，反弹得也会越大”，他认为市场自身会产生向上修复的力量。

至于何时探底、真正恢复，郁亮没有给出预期时间表。两年前，金融降杠杆带来红利消退时，郁亮道出“尊重常识，回归常态，阵痛之后仍有机会”。但现在，郁亮坦言“没想到阵痛比预想中更长、更痛”。

常年跑马拉松的郁亮把当前房地产市场的状态比作马拉松的“撞墙”阶段。他表示，跑马拉松时，通常有不少人会在30多公里以后开始“撞墙”，跑不动了。这时候人体从消耗碳水化合物转为燃烧脂肪。这一过程在经济上为“新旧动能转换”，而在房地产行业则意味着从过去简单的规模发展转换到如今的高质量发展。

万科联席总裁、开发业务经营本部首席合伙人张海也在交流会上指出行业处于深度变化期时的困难。他表示过去行业对于开发企业的操盘及格线标准是60分，但现在已经提高到80分，要求企业从单项冠军变成全能高手。这意味着万科需要更加注重基本功的打磨，如投资研判、客户洞察、产品品质和拓客方式等方面的工作。虽然这是一段艰辛的过程，但张海仍然坚信“既要解决眼下紧迫的问题也要抬头看方向”。同时他也强调了马拉松比赛熬过去就能跑下去的重要性希望万科整个开发业务团队能够克服困难迎接新的挑战。

在穿越这一轮周期中万科认为开发经营服务并重的战略仍是其武器之一目前万科形成了物业、物流、长租公寓、商业四个经营服务赛道但难度也显而易见以长租公寓为例自2015年万科转型新战略推出长租公寓以来万科在这一行已扎根了8年而在这个过程中胡冬华发现客户租房租期变得更短目前泊寓7个月以内租期占到40%而过往平均租期是9个月这种变化让他意识到未来的不确定性因此泊寓需要更加注重提供灵活的租房方案以满足客户的需求。